부동산 가격에는 실제 부동산을 거래하는 가격인 '실거래가'를 비롯해서 공시지가, 기준시가, 공시가격 등 다양한 용어들이 사용됩니다.
이번 포스팅에서는 실거래가, 공시지가, 공시가격, 기준시가 등, 그냥 나열만해놔도 헷갈리는 부동산 용어에 대해서 하나하나 정리하여 그 의미와 활용되는 분야 등에 대해서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
뿐만 아니라 이 가격들을 직접 관리하며 공시하고 있는 '국토교통부 공시가격 알리미 홈페이지' 이용방법에 대해서도 간략히 알아보도록 하겠습니다.
1. 실거래가란? - "직관적인 의미 그대로"
실거래가는 말그대로 부동산이 실제로 거래된 금액을 의미합니다. 다른 용어들에 비해서 가장 직관적이고 주변에서 가장 많이 사용되는 용어이죠. 말그대로 부동산이 실제 거래된 가격을 의미하며, '국토교통부 실거래가 공개시스템'을 통해서 실시간 조회가 가능합니다. (※ 관련 글 : [부동산] 아파트 실거래가 조회 방법)
참고로, 실거래가는 부동산 취득세나 양도소득세, 증여 및 상속 등의 세금 계산에서 과세표준으로 쓰이기 때문에, 다운계약서 작성(거래 가격을 낮춰서 신고하는 불법적 행위)를 통해서 과거에는 부동산 판매자, 구매자, 중개업자가 모두 조금씩 이득을 취하는 불법적 행위가 흔하게 있었습니다.
하지만, 2006년 1월 1일부터 모든 부동산 거래를 의무적으로 공개시스템에 신고하도록 되어있으며, 이를 어길 시 취득금액의 5% 또는 500만원 이하의 과태료에 처해지게 하여, 데이터의 신뢰성을 확보하고 있습니다.
다만, 빌라, 다세대 가구, 연립 주택, 다가구 주택 등, 정형화(위치, 방의 조향방향, 생김새 등)되어있지 않고 비슷한 예시, 경우를 찾기 어려운 부동산의 경우에는 관계자의 말에 따르면, 아직도 다운계약이 남아있는 경우가 있고 합니다.
따라서, 직접 발품을 팔아보아야 확실한 시세를 알 수 있는 등 이런 유형의 부동산은 실거래가 데이터의 신뢰성이 조금 떨어지지만, 아파트나 오피스텔의 경우에는 거의 확실히 지켜지고 있으며, 국토교통부에서 관리, 운영하는 실거래가 공개시스템을 통해서 거래 내역을 전부 조회해볼 수 있습니다.
2. 공시지가란? - '순수 토지의 가치'
그 다음으로 접하기 쉬운 단어는 '공시지가'가 아닌가 합니다. 공시지가는 토지가 주택이나, 상가 등 지상 건축물이 없는 나대지일 때를 가정하고 그 '토지'의 가치를 측정하여 공시하는 가격을 의미합니다.
다른 요소를 모두 제거하고 '순수 토지의 가치'가 얼마만큼을 가지고 있는 지를 의미하는 것인데요. 이는 국토교통부 장관이 한국감정원과 감정평가사들을 통한 감정평가, 실거래가, 매매동향, 매물정보 등을 종합하여, 매년 1월 1일을 기준으로 연초에 발표합니다.
보통 공시지가는 실거래 가격의 60~80% 정도로 책정이 되며, 이 가격을 기준으로 재산세, 종합부동산세(종부세) 등을 매겨 과세하게 됩니다.
※ 관련 글 : 공시지가 조회 사이트 조회방법 (표준지 공시지가 / 개별공시지가)
3. 공시가격과 기준시가
3.1 공시가격
공시가격은 보다 더 큰 범주로써 크게 3가지로 나뉩니다. 앞서 언급되었던 토지의 '공시지가'를 포함하여, 공동주택 공시가격, 개별주택 공시가격으로 나뉘는데요.
토지가 순수 토지의 값이라면, 공시가격은 건물버전의 공시지가라고 볼 수 있습니다. 이를 정리하면 아래와 같습니다.
- 공동주택 공시가격 : 아파트에 대한 공시가격
- 표준단독주택 공시가격 : 빌라, 다세대 주택 등에 대한 공시가격
- 개별단독주택 공시가격 : 일반단독주택에 대한 공시가격
공시가격은 토지의 공시지가와 마찬가지로 감정평가, 실거래가, 매물동향, 매물정보 등 다양한 정보를 토대로 매년 1월 1일을 기준으로, 연초에 1회씩 발표하며, 이를 기준으로해서 재산세, 종합부동산세(종부세)등을 과세하게 됩니다.
※ 관련 글 : 부동산 공시가격 알리미 홈페이지 (부동산 기준시가 조회 방법)
3.2 기준시가
기준시가는 토지, 건물 등을 모두 포함한 전체 부동산의 감정가액입니다. 약간 의아하시거나 눈치채셨을테지만, 공시가격과 기준시가의 의미는 다르지 않습니다.
이렇게 두 용어를 함께 사용하는 이유는 행정과 세무상 용어가 통일되지 않아서 기관별로 사용하는 용어가 다르기 때문이라고 합니다.
따라서, 기준시가나 공시가격이나 모두 부동산 전체의 감정가액이라고 보시면 되겠습니다.
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