부동산 등기부등본 보는법

부동산을 구매하거나, 임대하는 등 계약을 하기 전에, 법적인 보호를 받거나 문제가 있는 매물은 아닌지 미리 알아봐야 합니다. 이를 위해서 부동산 등기부등본을 통해, 매물의 등기사항을 미리 찾아보는 것이 중요한데요. 

 

부동산 등기부등본은 법률 용어가 많기 때문에, 익숙하지 않은 분들은 등기부등본을 봐도 내용을 알기가 어렵죠?

 

이번 글에서는 등기부등본에 공시되어 있는 표제부, 갑구, 을구, 주요등기사항의 의미와 함께 부동산 등기부등본 보는 법, 수수료 등을 자세히 설명해드립니다. 

 

 

 

 

부동산 등기부등본 열람방법

혹시, "부동산 등기부등본 보는법"이 등기부등본에 명시되어 있는 의미를 말하는 것이 아닌, 말 그대로 "보는 방법"을 의미하는 것이었나요? 그렇다면, 부동산 등기부등본 무료 열람 방법과 일반적인 열람 방법을 참고하십시오. 

 

무료 열람 사이트

 

원칙적으로 부동산 등기부등본은 수수료를 반드시 납부해야만 열람 및 발급을 받을 수 있습니다.

 

하지만 제한적으로 등기부등본을 무료로 열람할 수 있는 사이트들이 있는데요. 일반적인 등기부등본 열람 방법에 앞서, 무료 열람 사이트를 이용해보는 걸 추천드립니다. (※ 부동산 등기부등본 무료열람하기(2가지 방법))

 

일반적인 방법

직접 등기소를 방문하거나, 인터넷 등기소 사이트를 통해 부동산 등기부등본을 열람 또는 발급받을 수 있습니다.

 

다만, 등기소에 직접 방문하면 열람 및 발급 수수료가 모두 1,200원이며, 인터넷 등기소를 이용하면 열람 수수료가 700원, 발급 수수료가 1,000원입니다. (※ 등기부등본 인터넷 열람 및 발급하는 방법)

 

수수료

• 인터넷 등기소
  • 열람: 700원
  • 발급: 1000원
• 방문
  • 열람 및 발급: 1200원

 

부동산 등기부등본 보는법

이번에는 부동산 등기부등본을 살펴보는 방법, 해석하는 방법입니다.

 

등기사항전부증명서(등기부등본)

부동산 등기부등본의 정식 명칭은 "등기사항 전부 증명서"입니다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구, 주요 등기사항 이렇게  크게 4가지 부분으로 나뉘며, 각각 어떤 것들을 명시하고 있고 무엇을 중점적으로 보아야 하는지 살펴보겠습니다. 

 

참고로, 등기부등본에서 빨간색으로 줄이 그어져 있는 것들은 모두 말소된 사항으로 현재는 효력이 없으며, 의미가 없는 사항이라고 볼 수 있습니다. 중요한 것은 빨간색으로 줄이 그어져있지 않은 등기사항입니다. 

 

표제부

먼저, 표제부입니다. 표제부는 해당 부동산에 대한 정보를 표시하는 부분입니다. 해당 부동산이 건물이라면 어떤 구조로 지어진 건물인지, 건물의 층수, 층마다의 면적 등을 확인할 수 있습니다. 

 

건물에 대한 정보에 이어서 토지에 대한 표시도 표제부에서 확인할 수 있습니다. 여기서 해당 토지가 전(밭), 답(논), 대(대지) 등 인지를 알 수 있습니다.

 

갑구

갑구는 해당 부동산의 소유권을 표시하는 부분입니다. 제일 첫 번째 부분에는 보통 건물이 처음 지어졌을 때의 건축물 소유권자가 등록되며, 그 이후부터는 누구에게 소유권이 이전되었는 지를 표시합니다. 

 

추가로, 갑구에는 소유권과 더불어, 가압류, 압류, 가처분, 가등기 등 소유권을 목적으로 하는 등기사항도 포함되어 표시될 수 있습니다. 

 

임대인이 주의해야 할 점

만약, 갑구에 가압류, 압류처럼 소유권을 목적으로 한 등기사항이 있다면, 전세나 월세 등의 임대 계약을 피하는 것이 좋습니다. 소유권자가 결국 돈을 갚지 못하거나 부동산이 경매로 넘어갈 경우, 가압류 금액을 변제한 이후에 임대인의 보증금이 변제될 수 있기 때문(변제 순위에서 밀리기 때문)입니다. 하지만 빨간색 줄이 그어져 있다면, 말소된 등기사항이므로 의미 없는 상태입니다. 

 

매매의 경우에는 가압류나 압류의 명칭 때문에 겁이 나기 쉽지만, 가압류를 풀고서 매매하면 되기 때문에 별 문제가 있는 것은 아닙니다. 임대의 경우에 문제가 될 수 있는 것이지 매매에는 문제가 없습니다. 

 

• 갑구는 해당 부동산의 소유권을 표시하는 부분이다. 
• 가압류, 압류, 가처분, 가등기 등의 소유권을 목적으로 하는 등기사항도 갑구에 등기된다. 
• 갑구에 가압류, 압류 등의 등기 사항이 있다면, 임대 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있으므로 주의가 필요하다. 
  • 매매의 경우에는 가압류를 풀고서 진행하면 되므로 문제 될 것이 없다. 

 

을구

을구에는 소유권 이외의 권리(담보, 채무 등)가 표시되는 곳입니다. 이곳에는 해당 부동산에 등기된 저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등의 사항과 최고 채권 금액이 표시됩니다. 

 

만약 을구가 깔끔한 곳이라면, 임대하기에 좋은 매물이라고 볼 수 있습니다. 나의 보증금을 지킬 수 있는 확률이 가장 높은 경우이죠. 

 

임대인이 주의해야 할 점

을구에 담보, 채무 등이 있다고 해서 무조건 임대해서는 안 되는 매물인 것은 아닙니다. 담보, 채무 등에 나의 보증금을 더했을 때, 임대할 해당 부동산의 가치가 비슷하거나 많다면, 문제가 되겠습니다. 

 

왜냐하면 해당 부동산이 경매에 나가게 되었을 때, 나의 임대 시기보다 앞선 담보, 채무 등을 먼저 갚고 그다음에 나의 보증금을 갚기 때문에(변제 순위에서 밀리기 때문에), 경매 상황에서 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있기 때문입니다. 

 

• 을구는 소유권 이외의 권리(담보, 채무 등)가 등기되는 곳이다. 
  • 전세권, 저당권, 근저당권, 지상권, 지역권 등의 사항과 최고 채권 금액(해당 부동산에 권리를 행사할 수 있는 금액)이 표시된다. 
    
    • 저당권 등 해당 부동산으로 받은 담보, 채무 등이 많다면, 내 보증금의 변제 순위를 살펴봐야 한다. (앞에 다른 등기사항과 액수가 많을수록 불리함)
    • 역으로 을구가 깨끗하다면, 임대인으로 계약하기 좋은 매물이다. 

 

주요 등기 사항

주요 등기 사항은 등기부등본의 제일 마지막 부분에 나오는 사항으로 표제부, 갑구, 을구에서 말소되지 않고 효력이 있는 등기사항들만 모아서 표시해주는 부분입니다.

 

주요 등기 사항 부분은 법적인 효력이 없기 때문에, 이것만 가지고 해당 부동산 물건의 등기 상태를 파악하는 것은 위험합니다. 부동산 물건의 등기 사항은 표제부, 갑구, 을구를 토대로 판단해야 합니다. 주요 등기 사항은 참고용으로만 보셔야 합니다. 

 

• 주요 등기 사항은 말소 사항을 제외하고 효력이 남아있는 등기 사항만 보여주는 부분이다. 
• 하지만 주요 등기 사항 부분은 법적인 효력이 없기 때문에, 해당 부동산의 등기 사항을 파악하기 위해서는 표제부, 갑구, 을구의 등기사항을 토대로 파악해야 한다. 

 

 

지금까지 부동산 등기부등본 열람하는 방법, 등기부등본 보는 법(해석 방법)을 자세히 살펴보았습니다. 부동산 거래에 있어서 등기 사항은 반드시 확인해야 하며, 켕기는 부분이 있다면 자세히 살펴보는 걸 권장합니다. 그래야 우리의 소중한 재산을 지킬 수 있습니다.

 

등기부등본을 보는 데에 제 자료가 도움이 되었길 바랍니다. 등기부등본, 임대 거래, 경매 등과 관련하여 더 자세한 사항은 관련 글을 참고하십시오.