안녕하세요. 요즘 6.17 부동산 대책으로 부동산 시장이 꽤 시끄럽죠? 6.17 부동산 대책으로 종부세(종합부동산세), 양도세 등의 부담을 느낀 많은 분들이 자녀에게 증여를 통해 세금을 피하고자 애쓰고 있다는 뉴스를 들었습니다.
실제로, 보유세, 양도세 중과를 피할 수 있는 방법으로 부동산 증여가 대두되고 있고, 지난달의 아파트 증여건수는 역대 최고를 기록하는 등 대책마련에 다들 심혈을 기울이고 계신듯 합니다.
이번 포스팅에서는 6.17 부동산 대책을 대비하기 위함이든, 자녀, 부모님 등에게 어떤 이유에서든 증여를 하는 경우에 발생하는 증여세를 계산하는 방법에 대한 내용입니다. 아울러, 증여세 계산방법에 꼭 필요한 내용인, '부동산 증여세율'과 '증여세 면제한도액'에 대한 내용도 최대한 간추려, 알기 쉽게 정리해두었습니다.
1. 부동산 증여세율
부동산의 증여세를 계산하기 위해서는 증여세율에 대해 알고 넘어가야겠죠. 아래의 증여세율표를 볼까요?
| 적용연도 | 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
| 2000.1.1 ~ 현재 | 1억 이하 | 10% | 0 |
| 5억 이하 | 20% | 1천만원 | |
| 10억 이하 | 30% | 6천만원 | |
| 30억 이하 | 40% | 1억 6천만원 | |
| 30억 초과 | 50% | 4억 6천만원 |
국세청에 개시되어있는 증여세율 및 상속세율표를 따로 정리한 것입니다. 참고로, 증여세와 상속세는 같은 세율을 적용받습니다. 표에 대한 내용을 글로써 풀어 정리하면, 다음과 같습니다.
- 과세표준 : 전체 증여재산에서 각종 면제, 공제항목들을 제외하고 실제 증여세가 부과되는 금액을 말합니다. 따라서, 증여받을 재산에서 증여세 면제 한도액 등 여러 공제 항목들을 제외하고 증여세를 계산하게 됩니다.
- 누진공제 : 증여세는 누진되어 세율이 적용되기 때문에, 앞선 세율 구간에서 중복된 부분만큼 제외해주는 금액을 말합니다. 쉽게 생각하면, 계산한 '증여세' 금액에서 마지막에 '누진공제'액을 제외하게 됩니다.
과세표준 및 누진공제처럼 보다 자세한 설명이 필요한 부분들은 아래의 '3. 부동산 증여세 계산방법' 부분에서 예시와 함께 상세히 다루도록 하겠습니다.
2. 증여세 면제 한도액 - "누구나 받을 수 있는 공제혜택"
증여나 상속이라는 것은 누군가에게 무상으로 재산이 옮겨가는 일이기 때문에, 어느정도 세금을 매기는 것은 중요한 일입니다.
하지만, 증여나 상속은 누군가에겐 삶의 유지를 위하여 반드시 필요한 일일수도 있습니다. 때문에, 증여세에는 대한민국 국민이라면 누구나 누릴 수 있는 기본 공제 혜택들이 존재하는데요. 이를 '증여세 면제 한도액'이라고 부릅니다.
위 표는 국세청에서 발췌한 증여세 면제한도액 내용을 정리한 표입니다. 생소한 용어가 있을 수 있기 때문에, 이를 풀어서 정리하면 다음과 같습니다.
- 사실혼 : 대외적으로는 부부생활을 하고 있지만, 법적으로는 부부가 아닌 사이를 말합니다. 사실혼은 혜택에서 제외됩니다.
- 직계 존속 : 본인을 기준으로 하였을 때, 위(수직)으로 구분할 수 있는 대상들을 말합니다. 부모, 조부모, 양부모 등이 이에 해당합니다.
- 직계 비속 : 본인을 기준으로 하였을 때, 아래(수직)으로 구분할 수 있는 대상들을 말합니다. 자녀, 손자, 양자 등이 이에 해당합니다.
- 기타 친족 : 기타 친족은 배우자, 직계존비속을 제외한 6촌이내의 혈족 및 4촌 이내의 인척을 말합니다. 형제자매, 남매, 삼촌, 사촌 등이 이에 속합니다.
- 모든 면제 한도액은 10년 단위로 합산하여 계산하며, 증여가 발생한 이후, 10년이 지나면 갱신, 초기화가 됩니다.
조금 생소한 용어가 사용되고, 복잡할 수 있을 수 있지만, 아래의 '3. 부동산 증여세 계산방법'에서 예시와 함께 보다 자세히 설명하도록 하겠습니다.
3. 부동산 증여세 계산방법 (+ 증여세 자동계산기 + 예시)
부동산 증여세율과 증여세 면제 한도액에 대하여 알아보았으니, 이제 이를 활용하여, 증여세를 계산하는 방법입니다. 계산기는 국세청에서 제공해주는 '증여세 자동계산기 또는 간편계산기 (https://hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml)'를 활용합니다.
위의 파란색 국세청 링크에 들어가보시면, 위 이미지처럼 '증여세 간편계산 및 자동계산기' 화면이 나오는데요. '증여세 자동계산기'에서는 상장주식 및 비상장주식, 분양권, 골프 & 콘도 회원권 등 갖가지의 재산에 대한 것들도 포함하여 입력하여 좀 더 자세히 증여세를 계산해볼 수 있는 것이구요.
'간편 계산기'에서는 증여받을 재산의 가치를 어느정도 알고 있을 때, 이에 대한 증여세를 대략적으로 파악하기 위해서 쓰는 계산기입니다. 따라서, 웬만하면, '간편 계산기'를 통하여 대략적인 계산이 가능하기 때문에, 이번 포스팅에서는 '간편 계산기'로 요즘 핫한 세종시의 한 아파트를 무작위로 잡아, 증여할 경우를 예시로 삼아보겠습니다.
3.1 증여세 간편계산기를 활용하여, 부동산 증여세 계산하기 (+예시)
먼저, 부동산을 증여하는 경우에 기준이 되는 금액을 알아야합니다. 국세청 자료를 보면, 그 기준이 상세히 나와있는데, 이를 축약하면 다음과 같습니다.
부동산을 증여하는 경우에는 최근 시가를 기준으로 과세표준을 잡게됩니다. 여기서 말하는 시가란, 증여일을 기준으로 앞은 6개월, 뒤로는 3개월의 부동산 매매 가격을 평균내어 가격을 산정하게 됩니다. 만약, 토지처럼 거래량이 적거나 생김새, 위치가 제각각이어서 평균 매매 가격을 얻기 어려운 경우엔 자료 5번 항목의 '보충적 평가'처럼 공시지가를 기준으로 '증여세 과세표준'을 잡게됩니다.
이제 본격적으로 부동산 증여세를 계산해보기 전에, 예시를 잡기 위하여, 국토교통부의 부동산 실거래가 시스템에서 세종특별자치시의 한 아파트(88.9941㎡, 27평형)를 무작위로 골라 시세를 살펴보았습니다.
앞서 말씀드린 바와 같이, 평균 매매가격은 앞으로 6개월, 뒤로 3개월의 매매가격으로 합니다. 따라서, 2~7월까지 거래된 금액을 찾아보면, 총 21건이 있으며, 평균 매매가격은 5억 6,235만원입니다. 이제 이를 기준으로 하여, 부모님이 자식에게 이 아파트를 증여하는 상황을 예시로 증여세를 계산해보도록 하겠습니다.
참고사항) 부동산 실거래가 시스템에 대한 내용은 아래의 관련 글을 참조해주세요.
※ 관련 글 : [부동산] 아파트 실거래가 조회 방법
3.2 부동산 증여세 계산과정 (예시)
다시, 국세청 홈택스의 증여세 계산기로 돌아와서, 이 두 가지 계산기에서 '간편 계산하기'를 클릭합니다.
'간편계산하기'를 클릭하시면, 간단한 입력 사항이 나오는데요. 용어를 풀어보면 다음과 같습니다.
- 증여일자 : 증여가 발생한 당일의 날짜를 입력합니다. 간략히 계산하는 목적이시라면, 오늘을 포함한 최근 3개월 이내의 아무 날짜로 설정합니다.
- 증여자와의 관계 : '증여를 하는 사람'을 기준으로 입력합니다. 이 글의 예시는 부모님이 자녀(아들 또는 딸)에게 아파트를 증여하는 경우이므로, '자'로 입력하였습니다.
- 세대를 건너뛴 증여 : 조부모가 부모세대를 건너뛰고, 손주에게 한 번에 증여하는 경우를 말합니다. 이 경우에는 증여를 2번할 걸, 한 번만 하였기 때문에, 30% 가산세가 부여됩니다. 하지만, '부모세대'가 안 계신 경우에는 가산세가 부과되지 않습니다.
- 수증자가 거주자가 아닌 경우 체크하세요. : 이 부분은 국외 거주자인 경우에만 '비거주자'로 선택하시면 됩니다.
- 증여받은 재산가액 : 앞서, 임의로 선정한 세종시의 아파트 평균금액인 5억 6,235만원을 입력하였습니다.
- 채무액 : 증여재산에 채무금액이 있는 경우에 입력합니다. 채무에는 임대보증금(월세, 전세 등)과 담보대출 등이 있습니다.
계산에 필요한 내용을 모두 입력하셨으면, 하단의 '세액계산하기'를 클릭합니다.
3.3 부동산 증여세 계산결과
예시로 들었던, 부모님에게 자녀(아들 또는 딸)이 아파트를 증여받는 경우, 증여세 계산결과입니다. 각 항목에 대하여, 세세하게 설명해드리자면 다음과 같습니다. 각 항목 왼쪽에 있는 번호는 위 이미지에 사용된 번호를 지칭하는 것입니다.
- 17. 증여재산가액 : 증여대상이 된 세종시 아파트의 '시가'를 의미합니다.
- 24. 증여세 과세가액 : 증여재산에서 채무금액(보증금, 담보대출 등)을 제외하고 받는 '순수증여금액'을 말합니다.
- 26. 증여재산공제 (직계존비속) : '증여세 면제 한도액'에 대한 내용으로, 부모(직계비속)이 자녀(직계존속)에게 증여하는 경우이므로 5천만원의 증여세 면제 한도액을 적용받습니다. 다만, 자녀(직계존속)이 미성년자일 경우에는 2천만원을 적용받습니다.
- 30. 과세표준 : '증여세 과세가액'에서 '증여재산공제(직계존비속)' 부분을 제외한 금액으로, 이를 기준으로 세율을 적용합니다.
- 31. 세율 : '증여세율표'에서 5억초과 10억이하에 해당하므로, 30%의 세율을 적용합니다.
- 32. 산출세액 : 과세표준에 세율을 곱한 금액으로, 납부해야할 증여세를 말합니다.
- 40. 신고세액공제 : 증여일로부터 3개월 이내에 관할 세무서에 신고할 경우받을 수 있는 3% 공제액입니다. (산출세액에서 3% 할인)
- 45. 자진납부할 세액(합계액) : 납부해아할 최종 증여세를 의미합니다.
부모가 세종시의 한 아파트(5억 6,235만원)를 한 명의 자녀에게 증여하는 경우, 총 90,893,850원의 증여세를 납부해야하네요.
금액이 꽤 크지만, 이는 선택사항이 아닌, 의무사항으로써, 이를 지키지 않을 경우, 해당 부과 사유에 따라, 가산세율 적용(최대 40%정도)에 이자까지 말그대로 세금폭탄을 맞으실 수 있기 때문에 주의해야합니다. (증여 가산세 관련 국세청 자료)
4. 부동산 증여세 절감방법 / 마치며..
4.1 부동산 증여세 절감방법
납세라는 것은 의무사항이긴 하지만, 절세할 수 있는 방법이 있는데도 무작정 다 낼 수는 없는 노릇입니다. 앞서 소개해드린 예시에서도 아파트의 평균매매가격(시가)이 6,235만원을 초과하여, 증여세율표에서 세율 구간이 20%가 아닌 30%가 적용이 되었는데요.
이 같은 경우에도 약간의 채무(담보대출, 전월세 보증금 등)를 지고서 자녀에게 증여를 하는 등, 절세를 위한 방법이 있겠죠. 가장 좋은건 세무사에게 방법을 알아보는 것이겠지만, 누구나 접근할만한 다양한 방법들도 있습니다. 자세한 해당 내용들은 아래의 관련 글을 참조하시기 바랍니다.
※ 관련 글 : 아파트 증여세 절감방법 / 증여세 면제 한도액에 대하여
4.2 마치며..
지금까지 증여세율부터, 증여세 면제 한도액, 국세청 홈택스의 모의계산기를 활용한, 부동산 증여세 계산방법, 그리고 부동산 증여세 절감방법까지 자세히 알아보았습니다.
미국 건국의 아버지인 벤저민 프랭클린은 "누구도 피할 수 없는 것은, 죽음과 세금 뿐이다."라는 말을 남겼죠. 세금을 완전히 피할 수는 없겠지만, 다양한 방법을 통하여, 절세하는 것은 충분히 가능한 일입니다. 다양하고 폭넓게 공부, 연구해보시고 슬기롭게 납세활동 하시길 바랍니다.
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