우리나라의 상속세는 OECD 국가 중 2위에 달합니다. 우리나라의 증여세와 상속세 부담율이 높은 것은 어느 곳에서나 알아주는 사실인데요. 하지만 증여세 및 상속세 역시 반드시 내야하는 세금이므로 조금이라도 아끼기 위해 다방면으로 알아보는 것이 중요하겠습니다.
이번 포스팅에서는 아파트를 상속할 경우, 상속세의 기준과 그 상속세를 계산하는 방법에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.
아파트 상속세 기준 - '시가'
아파트를 상속받는 경우에 세금을 계산하는 기준은 무엇일까요? 불과 수 년전만 하더라도 아파트, 땅, 빌라, 건물, 오피스텔처럼 '부동산'을 증여 및 상속하는 경우에는 '공시가격(기준시가 또는 공시지가)'로 계산하였기 때문에, 실제 부동산이 갖는 가치보다 저렴한 가격으로 세금이 메겨졌었는데요.
하지만 지금은 기준을 실제 거래에 활용되는 가격인 '시가'를 기준으로 삼습니다. 여기서 말하는 '시가'는 상속개시일(사망일)로부터 전후로 6개월 이내의 기간동안 감정, 경매 또는 공매, 매매 등이 있는 경우 그 가격들을 포함하여 계산합니다.
아파트의 경우에는 주변에 비슷한 표본 매물이 많고 거래도 활발한 편이기 때문에, 아파트 실거래가를 조회하여 최근 평균 가격을 기준으로 삼아 계산해보면 대략적인 계산이 가능합니다. (이에 대해서는 아래의 예시에 자세히 정리해두었습니다. )
아파트 상속세 기준 - '예시'
상속세를 신고할 기준 가격을 예시와 함께 알아보도록 하겠습니다. 계산은 간단합니다. 기간에 있는 거래 금액의 총합을 거래 수로 나누시면 됩니다.
- 2억 5천 / 3억 / 3억 3천 / 5억 / 4억 8천 / 4억 5천 / 4억 6천 / 4억 6천 / 5억 1천 / 5억 / 6억 1천
상속 개시일 전후로 6개월 이내의 실거래 기록이 대략 이정도 있는 아파트라고 예시를 잡아보겠습니다. 거래 총량은 48억 5천만원이며, 11건이므로 평균 실거래가는 4억 4,090만원입니다.
따라서 대략적으로 4억 4,090만원을 기준으로 삼아, 상속세를 계산하여 준비하시면 됩니다.
아파트 상속세 계산방법(상속세 계산기)
상속세율 및 상속세 면제 한도액(공제한도)
상속세의 계산을 위해서는 '상속세율'과 '상속세 면제 한도액(공제한도)'에 대해 알아야 합니다. 상속세율은 그나마 간단하게 다룰 수 있습니다만, 상속세 면제 한도액(공제한도) 부분은 상당히 복잡한 편이며, 상속세 면제 한도액을 위해서는 법정 상속순위와 상속지분 계산법 등도 이해해야 합니다.
이를 모두 다룬다면, 내용도 길어지고 굉장히 복잡해지기 때문에 이에 대해 궁금하신 분들, 짚고 넘어가고 싶으신 분들은 이에 대해 잘 정리한 관련 글이 있으니 아래의 관련 글을 참조하시길 바랍니다. 딱히 관심없고, 상속세가 대충 얼마 나오는 지만 알면 된다는 분들은 아래에 이어지는 내용인 '2.2 아파트 상속세 계산방법 (상속세 계산기)' 부분으로 바로 넘어가시면 되겠습니다.
※ 관련 글 2가지
아파트 상속세 계산방법(상속세 계산기) - '예시'
이번에는 상속세 계산기를 활용하여 위의 '1.2 아파트 상속세 기준'에서 다루었던 예시의 아파트는 상속세가 어느정도 나오는지 계산해보도록 하겠습니다.
※ 첫 번재 예시
앞선 예시의 아파트는 4억 4,090만원의 '시가'였습니다. 이를 자녀 2명과 부모님 2명, 배우자 이렇게 5명이 유족일 경우에는 어떻게 상속세를 계산하는 지 보여드리겠습니다.
법정 상속순위를 따지면, 우선순위 2순위인 부모님 두 분은 상속에서 제외되며, 1순위인 '배우자와 자녀 2명'이 상속을 받게 됩니다.
이들의 상속 지분을 계산해보면 자녀는 각각 1, 배우자는 1.5의 지분을 가져가므로 상속재산에 대한 상속자들의 지분은 배우자 3/7, 자녀가 각각 2/7, 2/7 입니다. 액수로 따져보면 188,957,142원 / 125,971,428원 / 125,971,428원 입니다. 이를 상속세 계산기에 반영하여 계산해보도록 하겠습니다.
상속세 계산기로 소개해드린 예시를 계산해본 결과입니다. 각 항목에 대해 자세히 설명해드리자면 다음과 같습니다.
- 1. 상속재산가액 : 상속 재산으로 잡은 '아파트의 시가'를 의미합니다.
- 2. 장례비용 등 : 상속의 경우에는 장례비용에 대해서 최대 1500만원까지(장례금액 최소 500만원~최대 100만원, 봉안시설 및 자연장지 비용 최대 500만원) 공제혜택을 받을 수 있습니다. 이는 상속재산가액에서 제외(공제)하고 상속세를 계산합니다.
- 3. 상속세 과세가액 : '1. 상속재산가액'에서 장례비용 등 비용 금액을 제외하고 상속세가 과세되는 금액을 말합니다.
- 4. 배우자 공제 : 배우자의 경우에는 최소 5억원에서 최대 30억까지 상속세 공제가 가능합니다. 이 예시에서는 최소 금액인 5억원이 책정되었습니다.
- 5. 상속 공제 : 배우자 공제와는 별도의 상속 공제 금액으로써 '일괄 공제'와 '인적 공제'로 나뉩니다. 여기서는 둘 중에 더 큰 금액인 '일괄 공제'가 선택되어 5억원을 공제받게 됩니다.
- 6. 상속세 과세 표준 : '3. 상속세 과세ㅁ가액'에서 '4. 배우자 공제' 및 '5. 상속 공제'를 제외하고 실제 상속세가 부과되는 금액을 의미합니다. 이 예시에서는 공제 금액이 훨씬 커, 0원이 되었습니다.
- 7. 상속세 : '6. 상속세 과세 표준'에서 상속세율을 곱한 금액으로 최종적으로 부과되는 상속세를 의미합니다.
※ 두 번째 예시
이번에는 보다 큰 금액으로 상속세 계산방법에 대해 소개해드리겠습니다. 상속재산 30억원, 자녀 0명, 부모님 한 분, 배우자가 있는 경우입니다.
법정 상속순위 1순위에 해당하는 배우자 및 직계비속(자녀 등)이 없으므로, 다음 우선순위인 2순위가 상속을 받게 됩니다. 법정 상속순위 2순위는 배우자 및 직계존속(부모, 조부모 등)이 해당됩니다.
부모님 한 분과 배우자에게 상속 지분이 존재하며 부모님 한 분은 1, 배우자는 1.5의 지분을 갖습니다. 따라서 이를 계산하기 쉽게 정수로 표현하면, 상속자들의 지분은 부모님 한 분 2/5, 배우자 3/5가 됩니다. 이를 액수로 계산하면, 각각 12억원, 18억원입니다.
이번에는 설명할 게 조금 긴데요. 하나하나 항목별로 자세히 살펴보겠습니다.
- 1. 상속재산가액 : 상속할 재산의 총 가치를 의미합니다.
- 2. 장례비용 등 : 예시1과 마찬가지로 장례비용에 대해서는 최대 1500만원까지 공제받을 수 있습니다.
- 3. 상속세 과세가액 : '1. 상속재산가액'에서 장례비용 등 각종 비용들을 제외한 금액으로써 상속세가 과세될 금액을 의미합니다.
- 4. 배우자 공제 : 법정 상속비율(상속 지분)에 따라 '상속세 과세가액'에서 3/5만큼의 금액을 공제받을 수 있습니다. 배우자는 최소 5억원에서 최대 30억원까지 공제가 가능합니다.
- 5. 상속 공제 : 일괄공제와 인적공제 중에서 더 큰 금액인 '일괄공제 5억원'을 적용합니다. 일괄공제는 대한민국 국민이라면 누구나 받을 수 있는 상속세 공제 한도 금액입니다.
- 6. 상속세 과세표준 : '3. 상속세 과세가액'에서 '4. 배우자 공제'와 '5. 상속 공제' 금액을 뺀 금액으로, 최종적으로 상속세가 부과될 표준 금액을 의미합니다.
- 7. 산출세액 : '6. 상속세 과세표준'이 10억원 이하 구간에 해당하므로 세율 30%를 적용받고 앞선 상속세율구간의 누진금액 6천만원을 공제합니다. 누진공제 부분은 이해하기 어려우시면 그냥 '6. 상속세 과세표준'에서 세율을 곱하고 마지막에 누진공제 금액만큼 빼주면 됩니다.
- 8. 신고 세액공제액 : 상속 개시일이 속한 달의 말일로부터 6개월 이내에 상속세를 자진 신고하여 납부할 경우, '7. 산출세액'에서 3%만큼 공제해주는 금액을 의미합니다.
- 9. 상속세 : 최종적으로 세무당국에 납부해야할 세금 액수를 의미하며, '7. 산출세액'에서 '8. 신고 세액공제액'을 뺀 금액입니다.
마치며..
지금까지 아파트 상속세 기준 및 계산방법에 대해 아주 자세히 알아보았습니다. 상속세는 법정 상속순위 및 상속지분까지 계산에 들어가는 요소가 상당히 많고 복잡합니다.
그렇기 때문에, 계산기를 사용하더라도 상속순위 및 상속지분에 대해 어느정도는 이해해야 수월하게 사용할 수 있습니다. 이에 대해서는 앞선 내용에서도 소개해드렸지만, 자세히 정리해둔 관련 글을 참조하시어, 가산세 폭탄없이, 상속세에 잘 대비하실 수 있도록 하시길 바랍니다.
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