요즈음 부동산 시장이 조금 혼란스러우데요. 이런 정책들 사이에서도 결혼, 독립 등으로 출가하는 자녀들을 위해 아파트를 증여하는 경우가 많습니다. 하지만 증여에는 엄청난 세금이 따르죠.
우리나라에서는 아무리 부모 자식간의 증여라고 하더라도 10~50%에 달하는 높은 세율을 적용합니다. 그러니 이 증여세를 아끼는 것이 많이 중요하겠죠. 오늘은 아파트 증여세 절감방법과 증여세 면제 한도액에 대해 알아보도록 하겠습니다.
들어가기에 앞서, 증여세 세율과 증여세계산기 를 활용한 아파트 증여세 계산방법 등에 대해 궁금하신 분들은 " 아파트 증여세 계산방법 (증여세 계산기) " 을 참조하세요.
1. 증여세 면제 한도액
"아파트 증여세 절감방법"을 다루기에 앞서, 증여세를 아끼기 위해 가장 먼저 짚어봐야할 "증여세 면제 한도액" 부분입니다.
증여세 면제 한도액은 대한민국 국민이라면 누구나 다 받을 수 있는 공제 혜택이며, 이를 "증여세 절감방법"에 활용할 수도 있기 때문인데요. 우선, 아래의 증여세 면제 한도액 표부터 보시죠.
| < 증여세 면제 한도액 표 > | |||
| 증여자 | 수증자 |
면제 한도액 (10년 합산) | |
| 배우자 | 배우자 (사실혼 제외) | 6억원 | |
| 직계 존속 | 직계 비속 | 성년 | 5천만원 |
| 미성년 | 2천만원 | ||
| 직계 비속 | 직계 존속 | 5천만원 | |
| 기타 친족 (6촌 이내 혈족, 4촌이내 인척) | 기타 친족 | 1천만원 | |
| ※ 위의 면제 한도액은 10년 마다 갱신됨. | |||
표를 간단히 해석하면 다음과 같습니다.
- (사실혼을 제외한) 배우자 간의 증여 : 6억원 까지 면제
- 직계 존속(부모) → 직계 비속(자녀) : 5천만원(성년) 또는 2천만원(미성년) 면제
- 직계 비속(자녀) → 직계 존속(부모) : 5천만원 까지 면제
- 기타 친족 간의 증여 : 1천만원 까지 면제
- 모든 증여세 면제 한도액은 "10년 마다" 갱신 (초기화)
이렇게 증여자와 수증자의 관계에 따라서 증여세가 면제 되는데요.
- 사실혼 관계에서는 증여세 공제가 되지 않는다는 점
- 자녀는 나이에 따라 공제 금액이 다르다는 점
- 모든 증여세 면제 한도액은 10년 마다 갱신(초기화)된다는 점
그 중에서도 이 3가지가 특이한 부분이네요. 위의 표에서 알 수 있듯이, 배우자 간에 증여하는 경우에는 한도가 6억원으로 넉넉하지만, 그 외에는 공제 금액이 적어, 절세 방안을 많이 고민해봐야하는데요. 이어서 아래의 "아파트 증여세 절감방법"을 통해 증여세 절세방법을 자세히 알아보도록 하겠습니다.
2. 아파트 증여세 절감방법 (증여세 절감방법)
2.1 증여가 발생한 날로부터 3개월 이내에 관할 세무서에 신고하세요.
수증자에게 증여를 한 후, 증여 사실을 3개월 이내에 관할 세무서를 통하여 신고하면 3%의 신고세액공제를 받을 수 있습니다. 쉽게 말하면, 일찍 자진신고를 했을 때 3% 만큼 할인을 받을 수 있는건데요.
제가 이전 글인, " 아파트 증여세 계산방법 (증여세 계산기) "에서 들었던 두 가지 예시를 예로 들어보겠습니다.
시가 7억원의 아파트와 3억원의 아파트를 각각 증여하였고, 3개월 이내에 세무서에 신고하여 신고세액공제를 받는다면, 증여세 산출세액의 3%인 405만원과 120만원의 증여세를 각각 공제를 받을 수 있는건데요. 증여 자산이 아파트인 만큼 무시할 수 없는 금액을 꽤나 아낄 수 있는 것입니다.
※ 하지만, 3개월 이내에 신고하지 않거나, 실제 증여 금액보다 낮게 신고하는 경우에는 10~40% 이상에 달하는 가산세가 돌아올 수 있다는 점을 주의하시기 바랍니다.
2.2 증여를 해야한다면, 현금보다는 부동산 등 자산을 활용하세요. (부동산은 시가(실거래가)를 기준으로 증여세 계산을 합니다. )
두 번째 증여세 절감방법은 부동산과 같은 자산을 활요하는 방법입니다. 현금 증여같은 경우에는 1억이면 딱, 1억원이 재산가액으로 잡히지만, 부동산 같은 경우는 기준시가를 기준으로 재산가액을 설정합니다.
제가 직접 검색하여 아파트 기준시가를 조회해보았는데요. 3억 7천만원 선에서 거래가 되고있는 안산의 한 아파트의 기준시가가 2억 4500만원(거래 가격의 66% 수준)으로 나오는 것을 보니, 얼마나 많이 유리한 지 체감이 되시죠?
이렇기 때문에 직접적으로 자녀에게 부동산 매입을 위한 현금 지원을 해주는 것보다, 아파트, 오피스텔, 빌라 등 부동산을 활용하는 것이 훨씬 유리한 방법입니다.
※ 기준시가 검색은 국토교통부의 "부동산 공시지가 알리미" 를 활용하시면 됩니다.
2.3 차용증을 활용하세요.
수증자에게 증여세 면제 한도액 만큼만 증여를 하고, 나머지 초과 금액에 대해서는 차용증을 활용하는 방법입니다.
예를 들어, 자녀에게 증여세 면제한도인 5천만원 만큼의 증여를 하고, 나머지 차액에 대해서는 "증여"가 아닌, 개인 간의 "대출"을 하는 형태인 것입니다. 부모와 자식 간에도 일대일 대출이 가능한 것을 활용하는 방법인데요. 하지만, 주의해야 할 것이 있습니다.
돈을 빌리고 갚고 있다는 증거물이 필요하기 때문인데요. 차용증, 이자 이체 내역 등과 같은 자료들을 구비해두어야합니다. 또한, 아무리 개인 간의 대출이라고 하더라도, 적정 이자율 (4.6%) 이상 이자율을 책정하지 않는다면, 증여로 판단하여 증여재산가액으로 과세되기 때문에 주의해야합니다.
2.4 미리미리 증여해두세요.
마지막 네 번째 방법은, 증여세 면제 한도액이 10년마다 갱신이 되는 것을 활용하는 방법인데요. 만약, 자녀가 30대에 출가한다고 가정하면, 총 1억 4천만원을 증여세 과세액에서 공제 받을 수 있습니다.
1살부터 20살까지(미성년자) 증여세 면제 2회를 받아, 총 4천만원을 미리 증여할 수 있으며, 20대에 1회(5천만원), 30대에 1회(5천만원)으로 모두 합쳐 총 1억 4천만원을 미리 증여해둘 수 있는 셈입니다. 번거로울 순 있으나, 자녀가 어려서부터 미리미리 준비한다면, 이것도 좋은 방법이겠죠.
2.5 일명 '쪼개기 증여'를 활용하세요.
예를 들어, 2명의 자녀가 있으신 경우, 자녀마다 각각 5천만원의 한도로 증여세 면제가 되기 때문에, 아파트를 구매한 후, 등기할 떄, 각각 5천만원씩의 지분을 자녀에게 주고 나머지의 지분은 부모님 본인이 갖는 방법입니다.
두 번째로는 한 명의 자녀에게 몰아서 증여를 하는 것이 아닌, 아들, 며느리, 손주 등 여러 명에게 '쪼개기 증여'를 하는 것입니다.
쪼개기 증여를 하게 되면, 각각(아들, 며느리, 손주)의 증여세 면제 한도액도 활용할 수 있지만, 구간 별로 최대 50%까지 폭증하는 증여세율을 얻어맞지 않고, 낮은 세율 구간으로 증여세를 3회 납부하면 되기 때문에, 계산기를 잘 두드려보면, 굉장히 유리한 방법 중에 하나입니다.
참고로, '쪼개기 증여'는 편법성의 방법이지, 불법은 아니기 때문에, 문제가 되지는 않습니다.
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